Barınma sorunu
neden büyüyor, çözüm ne?

Türkiye’de barınma sorunu özellikle son bir yılda krize dönüşmeye başladı. Uluslararası emlak danışmanlık firması Knight Frank’in verilerine göre, 2022 yılı üçüncü çeyreği itibariyle konut fiyatlarındaki yüzde 160.6 artışla zirveye yerleşen ülke Türkiye oldu. İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin bu yıl Haziran ayı başında paylaştığı, Nisan 2019 – Nisan 2023  kira artış analizine göre ise, ülke genelinde kiralar yüzde 583 artarken, büyükşehirlerde ortalama artış yüzde 697 oldu.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın açıkladığı verilere göre; Konut Fiyat Endeksi (KFE) 2023 yılı Nisan ayında bir önceki aya göre yüzde 4.7 bir önceki yılın aynı ayına göre ise yüzde 121.3’lük artışla 847.4 seviyesine ulaştı. Üç büyük ilin KFE değişimine bakıldığında, İstanbul’da 4.2, Ankara’da 6.2 ve İzmir’de 5.0 oranlarında artış görüldü. Endeks değerleri geçen yılın aynı ayına göre ise İstanbul’da yüzde 114.1, Ankara’da yüzde 126.1 ve İzmir’de yüzde 123’e yükseldi.

“Yurttaşlar için konut satın almak bugünkü koşullarda hayal olurken, orta gelirli grup dahi kira bedellerini karşılayamıyor” diyen uzmanlar, barınma sorununun daha da derinleşeceği endişesini taşıyor.

Barınma sorununun nedenlerini ve bu soruna dair çözüm önerilerini uzmanlarla konuşuyoruz.

Rant odaklı yaklaşım

Konut üretimine, rant odaklı bir anlayışla devam edildiğini belirten İnşaat Mühendisleri Odası (İMO) İzmir Şube Başkanı Eylem Ulutaş Ayatar, büyümenin göstergesi olarak kabul edilen inşaat sektörünün ekonominin seyrinden doğrudan etkilendiğini söylüyor.

İnşaat sektöründe kullanılan malzemelerin yurtdışı kaynaklı olmasını değerlendiren Ayatar, “Döviz kurundaki artış, maliyetlerin artmasına yol açıyor. Bu durum ise, tüketicinin yaşayacağı konuta daha pahalıya ulaşması anlamına geliyor. Önlenemeyen enflasyon karşısında alım gücü giderek azalan yurttaşlar için konut satın almak bugünkü koşullarda hayal olurken, kendi ücretlerine oranla akıl almaz derecede artan kira bedellerini karşılayamaz duruma geldiler” diyor.

Yetersiz yasal düzenlemeler

Enflasyon ve döviz kurlarındaki artış beraberinde yüksek kira artışlarına yol açıyor. Bu artış konut ve işyeri kiracılarını zora sokmaya devam ediyor.

Şehir Plancıları Odası (ŞPO) İzmir Şube Yöneticisi Yusuf Ekici artan kira fiyatlarını “dengelemek” amacıyla geçen yıl uygulamaya konulan ve bu yıl da süresi uzatılması düşünülen yüzde 25 kira artış sınırının çözüm olmadığını belirtiyor: “Konutu yatırım aracına dönüştüren politikalardan vazgeçilmelidir. Yasal düzenlemeyle kira artışına bir sınır koymak, geçici ve göstermelik bir önlem olmaktan öteye gidemez. İnsanlara bu hakkı, piyasa dinamiklerinin insafına bırakmadan, kapsamlı ve kamucu/toplumcu uygulamalarla sağlamak gerekiyor.”

6 Şubat depremleri, boş duran konutlar ve asgari ücret

Tüketiciyi Koruma Derneği (TÜKO-DER) İzmir Şube Başkanı Kurtuluş Binici ise konut krizinin derinleşmesinde hatalı konut politikalarının yanı sıra, 6 Şubat depremlerinin etkisi olduğunu belirtiyor.

Alt gelir grubunun geçmişte de sınırlı olan alım ve ödeme gücünün tamamen ortadan kalktığını söyleyen Binici, “Bugün yaşanan ise artan kiralar ve fahiş konut fiyatlarıdır. Orta gelir grubu çökmüştür. Konut fiyatları bu grup içinde ödenemez hale geldi” diyor.

Lüks konutlardan “rezidans “ diye adlandırılan yüksek katlı binalarda çok sayıda konutun boş durduğunu belirten Binici ekliyor:  “Üst gelir grubu ile yabancı kişi ve şirketler yatırım amaçlı çok sayıda bu nitelikteki konutların sahibidir. Boş duran bu konutlar yerel ve merkezi idareler tarafından belirlenerek, bedeli ödenerek ya da kiralanarak dar ve orta gelir grubunun kullanımına sunulmalıdır.”

Binici ayrıca, yeni asgari ücretin 11 bin 402 TL olmasıyla, konut kiralarında da artış yaşanacağına dikkat çekiyor ve ekliyor: “Bu çelişkiyi gidermek hükümetin enflasyonu dizginlemesi ve aile geliri içinde kira payının yüzde 25’i geçmeme kuralını sağlaması gerekiyor. Bu yüzdelik sağlanamazsa, sosyal devlet anlayışıyla kira desteği devreye girmeli. Tabi bu arada ucuz ve amaca uygun konut üretimi hızla hayata geçirilmelidir.”

Banka kredi faizleri ve kredi kısıtlamaları

Konut piyasasında yaklaşık bir yıldır ciddi bir durağanlık yaşandığını belirten İzmir Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Mesut Güleroğlu, bunun en önemli nedenin bankaların konut kredi politikaları olduğunu söylüyor.

Güleroğlu , “Banka kredilerin 0,65 ile 0,99 gibi oranlarda gerçekleşeceği açıklamaları yapıldı.  Açıklanan oranlarda kredi kullandırılmadığı gibi bu rakamların üzerinde oranları gördük. Piyasalardaki ekonomik şartlardan, alıcılar gayrimenkulden, döviz ve altına yöneldi. İnsanlar kısa vadede para kazanma yollarından yatırımını gördük. Eskiden 1,5 milyon liralık daire aldığınızda yüzde 25-30 peşinat verip, üstünü banka kredisi çekip ödeyebiliyordunuz. Bugün ise bankalar ancak yüzde 20-30 kredi veriyorlar. Bu da piyasalardaki dengenin bozulmasına neden oldu” diyor.

Kur koruma mevduatlarında yüzde 41 ile yüzde 45 arasında faiz uygulandığını belirten Güleroğlu, önümüzdeki dönemde faiz artış yoluna gidileceğini söylüyor.  Güleroğlu, kur korumalı mevduattan geri dönülerek, ikinci el konutlarda konut fiyatlarının kredi limitlerinin artmasıyla ve konut kredilerinin faizlerinin düşmesiyle bir hareketlenme yaşanabileceğini ekliyor.